Conseil en immobilier d'entreprise à Paris15 ans d'expertise au service de votre projet.

Pour une entreprise, il commence par qualifier le besoin : bail commercial, bail dérogatoire, bureaux opérés, coworking ou achat. Il recherche ensuite les offres, organise les visites et négocie les conditions financières et juridiques jusqu'à la signature.

Pour un propriétaire, il établit la valeur locative ou le prix de vente, commercialise le bien auprès des entreprises et des confrères, puis négocie avec les candidats.

Dans tout Paris intra-muros : Paris Centre Ouest (1er, 2e, 8e, 9e, 16e, 17e), rive gauche (5e, 6e, 7e, 13e, 14e, 15e) et Paris Nord-Est (3e, 4e, 10e, 11e, 18e, 19e, 20e).

Le bail commercial 3/6/9 vous engage en principe sur trois ans, avec une sortie possible à chaque échéance triennale moyennant un préavis de six mois. Le loyer se négocie, mais il faut prévoir en plus les charges et taxes, les travaux, le mobilier et des frais d'entrée plus élevés. C'est la solution la plus économique dans la durée, et celle qui permet d'aménager des bureaux à votre image.

Les bureaux opérés sont des bureaux privatifs, meublés et équipés, loués en contrat de prestation de services. Un loyer unique inclut charges, taxes, entretien et internet, avec un engagement plus court. Le coût au poste peut sembler plus élevé, mais l'installation est immédiate, l'espace reste à vous et vous payez aussi la flexibilité : un engagement souple et aucune garantie bancaire à remettre au propriétaire.

Le coworking propose un bureau privé ou des postes dans un espace partagé, avec salles de réunion et services mutualisés. Très souple, il convient aux petites équipes. Au-delà d'une vingtaine de personnes ou de deux ans d'occupation, des bureaux indépendants deviennent généralement moins chers.

Pour trancher, comparez le coût complet sur la durée d'occupation prévue, pas le loyer affiché.

En bail commercial, ajoutez au loyer les charges et taxes (charges d'immeuble, taxe foncière, taxe sur les bureaux), puis les consommations courantes : énergie, ménage, internet.

À la signature, prévoyez le dépôt de garantie, le loyer d'avance et les honoraires. Viennent ensuite les travaux d'aménagement et le mobilier, que la franchise de loyer accordée par le bailleur peut financer en partie.

En bureaux opérés et en coworking, ces postes sont inclus dans le loyer, d'où un prix affiché plus élevé.

Comptez en général entre 7 et 12 m² par personne pour des bureaux indépendants. L'écart dépend de votre organisation : open space ou bureaux fermés, nombre de salles de réunion, place donnée aux espaces de vie, part de télétravail.

Le type d'immeuble compte aussi : un plateau haussmannien se rationalise moins bien qu'un plateau moderne. En coworking, la surface privative est plus faible car les espaces communs sont partagés. Vérifiez enfin le capacitaire des locaux, c'est-à-dire l'effectif maximal autorisé.

Tout dépend du contrat. Pour des bureaux opérés ou un coworking, quelques semaines suffisent souvent.

En bail 3/6/9, le congé doit être donné au moins six mois avant l'échéance triennale. Le marché parisien est plutôt immédiat : pour les projets de moins de 1 000 m², la recherche peut démarrer à partir de cette date. Plus la surface est grande, le cahier des charges précis ou les travaux importants, plus il faut s'y prendre tôt.

Commencer trop tôt n'aide pas : à conditions égales, un bailleur choisit le candidat qui s'installe le plus vite. Indiquez-moi l'échéance de votre bail actuel : je vous propose un calendrier.

Oui. Je suis en contact direct avec les propriétaires et avec mes confrères, ce qui me donne accès aux offres publiées comme à celles qui ne sont pas encore sur le marché.

Le loyer initial est libre, et ce qui compte est le loyer économique : le loyer facial diminué des mesures d'accompagnement. Les principaux leviers sont la franchise de loyer, la progressivité du loyer, la baisse du loyer facial, la participation du bailleur aux travaux et la mise à disposition anticipée des locaux pour les aménager. En pratique, on combine rarement plus de deux leviers.

Côté clauses : durée d'engagement, garanties demandées (dépôt de garantie, caution bancaire), autorisation de sous-location, activité autorisée et conditions de remise en état à la sortie.

Le bail dérogatoire permet de louer des bureaux pour une durée totale de trois ans maximum, sans droit au renouvellement. Il convient aux entreprises qui manquent de visibilité, et aux propriétaires qui ont un projet à moyen terme (travaux, vente). Le loyer est souvent plus bas, mais vous êtes engagé jusqu'au terme prévu et partez à la fin sans indemnité.

Attention : si vous restez dans les lieux plus d'un mois après l'échéance sans opposition du bailleur, il se transforme en bail commercial 3/6/9.

Le bail 3/6/9 permet de partir à chaque échéance triennale avec un préavis de six mois. En dehors de ces dates, trois solutions selon votre bail : la recherche de successeurs (le bailleur vous libère si un repreneur accepte ses conditions), la sous-location de tout ou partie des surfaces, ou une sortie anticipée négociée, parfois contre une indemnité.

Je recherche les candidats, organise les visites et mène la négociation.

Étant des deux côtés, je connais les attentes de chaque partie. C'est un atout en négociation : je sais ce qui se discute sur un loyer, une franchise ou des travaux.

Uniquement au succès : vous ne payez rien tant qu'aucun bail ou contrat n'est signé. Je pratique les honoraires du marché. Pour une location en bail commercial, ils représentent environ 30 % HT du loyer annuel hors taxes et hors charges, généralement pris en charge pour moitié par le preneur et pour moitié par le bailleur. Pour des bureaux opérés ou un coworking, je suis rémunérée par l'opérateur : l'accompagnement ne vous coûte rien. Le barème détaillé figure dans les mentions légales.

Vous décrivez votre projet par le formulaire ou par téléphone. Je vous réponds sous 24 heures pour fixer un premier échange : effectif, budget, secteurs envisagés, échéance du bail actuel.